Klumme: Den oplagte løsning

Danskerne står over for en alvorlig økonomisk nedtur, fordi priserne stiger. Det er ikke bare priserne på fødevarer, olie, gas, elektricitet og benzin, der stiger kraftigt. Det er også priserne på lån, altså renten.

Det sidste vil i den kommende tid ramme 100.000-vis af danskere på deres største udgiftspost: Boligen. Da stort set alle huse er finansieret med lån, især realkreditlån med variabel rente (de såkaldte flexlån), vil mange familier i de kommende måneder opleve, at den største udgiftspost stiger voldsomt.

Sammen med de voldsomt stigende priser til energi og opvarmning vil stærkt stigende terminsudgifter i løbet af næste år slå bunden ud af mange familiers økonomi. Løsningen er oplagt og ligger lige til højre-foden. Det kan undre, at ingen af de politiske partier her i valgkampen har krævet den oplagte løsning gennemført.

Den oplagte løsning er at pålægge realkreditinstitutterne at sænke deres bidragssatser i takt med at renten stiger. Dengang, da renten faldt og faldt, satte realkreditinstitutterne bidragene op gang på gang. Resultatet var, at boligejernes samlede terminsudgifter ikke faldt nær så meget, som renten faldt. Begrundelsen var, at realkreditinstitutterne efter finanskrisen i 2008-12 skulle oparbejde solide reserver, sådan at de ville være i stand til at modstå tab, når den næste krise satte ind. Det var nemlig tæt på at gå galt dengang.

Den næste krise er nu på vej. Og realkreditinstitutterne står rustet til at møde krisen. De har nemlig under den lange periode med rentefald fået opbygget store reserver. De vil derfor kunne modstå et betydeligt økonomisk jordskælv i form af faldende huspriser kombineret med husejere, som bliver arbejdsløse og derfor ikke kan betale deres terminsudgifter. Derfor vil obligationsejerne (som jo er de egentlige långivere) stadig kunne få deres renteafkast, der må betales ud af realkredittens reserver.

En boligejers terminsudgift består typisk af tre ting: Renter, afdrag og bidrag. Renter og afdrag betaler realkreditinstitutterne videre til obligationsejerne, mens bidraget forbliver i realkreditinstituttet. Der skal jo betales lønninger m.m. til de ansatte dér. Den overskydende del af bidragsbeløbene – og det er langt det meste – går til at opbygge reserver, så realkreditinstitutterne kan modstå krisetider, hvor en del husejere ikke kan betale deres terminer.

Fra 2003 blev der indført mulighed for afdragsfrihed, og omkring en tredjedel af boligejerne har i dag afdragsfrihed. For dem består terminsydelsen derfor alene af renter og bidrag. For disse mange husejere er langt den største del af terminsydelsen bidrag.

En typisk situation for en boligejer kan se således ud: Et afdragsfrit lån optaget for 4½ år siden på godt 2 millioner kroner med en rente, som ændres hvert 5. år – altså et afdragsfrit flexlån med rentetilpasning hvert femte år.  Et sådant lån skal rentetilpasses i foråret 2023. Den årlige terminsudgift er i øjeblikket på 22.400 kr. Heraf udgør renterne kun 8.100 kr., mens bidraget til realkreditinstitutter udgør resten: 14.300 kr. Hver gang, husejeren betaler 100 kroner i terminsudgifter på lånet, går de 64 af kronerne altså til realkreditinstituttet og kun de 36 kr. går videre som renter til obligationsejerne. 

Rentesatsen på lånet har siden optagelse været på 0,37 pct. Det er denne (meget lave) renteprocent, som siden lånet blev optaget er blevet mangedoblet. Måske stiger denne rente endda yderligere frem til foråret 2023, hvor renten skal låses fast på det højere niveau for de næste 5 år.

Nu må det være ”pay back time”: Realkreditinstitutterne bør i anstændighedens navn sænke deres bidragssatser, sådan at virkningen af den stigende rente afbødes for boligejerne/låntagerne.

Da renten gennem de sidste 10-12 år faldt, fik husejerne langt fra fuld glæde af rentefaldet, fordi realkreditten satte bidragssatserne i vejret. Nu stiger renten, og så har realkreditten bare værs’go at sænke deres bidragssatser! De har jo nu fået opbygget enorme reserver, så de kan modstå kommende tab i den økonomiske nedtur, som ligger forude.

Såfremt realkreditinstitutterne ikke selv frivilligt sænker deres bidragssatser, er det oplagt for et nyvalgt folketing at gennemtvinge lavere bidragssatser med et lovindgreb. Når politikere fra alle partier i folketinget siger, at de vil hjælpe de mange økonomisk betrængte familier, så er lavere bidragssatser den allerbedste løsning. Og den koster ikke statskassen en krone.